GUIDA PRATICA PER LOCAZIONI COMMERCIALI NELL’EMERGENZA SANITARIA

È all’attenzione di molti imprenditori e proprietari di immobili, in questi difficili giorni, il tema della sorte dei rapporti di locazione commerciale; soprattutto in relazione all’obbligo del pagamento del canone.

Questo post vuole essere una semplice indicazione in ordine al tema in oggetto per consentire un primo orientamento.

Ho potuto rilevare diverse considerazioni emerse in questi giorni, secondo le quali sarebbe possibile interrompere il pagamento del canone, addirittura ritenendolo non più dovuto, per i conduttori di locali dove sono svolte attività commerciali che prevedono contatti con il pubblico e che a causa dell’emergenza sanitaria sono chiuse.

La tesi appare fondarsi sul presupposto che si sarebbe reso, per cause “esterne alle parti”, impossibile l’utilizzo dei locali stessi da parte del conduttore in termini di sfruttamento commerciale, il quale giustificherebbe dal punto di vista economico il rapporto di locazione e quindi l’obbligo giuridico di corrispondere canone e oneri accessori.

Credo tuttavia che, alla luce delle norme che regolano la materia, il conduttore (meglio se con l'assistenza di un avvocato) possa avviare con il locatore una trattativa in vista di una rimodulazione del canone (ammontare, scadenze ecc.), sulla base dell’interesse di entrambe le parti al proseguimento del rapporto, in termini appunto più coerenti con la grave situazione creatasi, senza tuttavia avere al riguardo precisi diritti, se non quello di interrompere la locazione stessa, risolvendo il rapporto.

Più diffusamente possiamo osservare che le tesi sostenute in favore dell’esistenza del diritto del conduttore alla rimodulazione del canone, si rifanno ad istituti quali l’impossibilità sopravvenuta, l’eccessiva onerosità sopravvenuta e infine la forza maggiore, come noto non espressamente menzionata nel codice civile (cfr. artt. 1256, 1258, 1463, 1467 c.c.).

Ebbene, mi sento di dover escludere la sussistenza di presupposti giuridici in forza dei quali sia sostenibile il diritto del conduttore di ottenere l’estinzione o la riduzione dell’obbligo di pagare il canone così come contrattualmente stabilito.

Le ragioni possono essere sommariamente schematizzate come segue:

A) L’incapacità finanziaria del debitore, ancorché incolpevole, non è mai considerabile come causa di estinzione o modificazione delle obbligazioni pecuniarie;

B) L’emergenza sanitaria può giustificare la risoluzione del contratto di locazione senza il rispetto di termini e senza il pagamento di penali. Sottolineo che deve trattarsi di risoluzione, quindi cessazione del rapporto e restituzione dei locali, generalmente liberi di persone e cose: quest’ultimo obbligo può certamente essere sottoposto e temporalmente condizionato alla reale possibilità di procedere materialmente allo sgombero, data la situazione contingente.

Ovviamente dal lato del conduttore ciò comporta nel concreto la perdita dell’attività, dei diritti relativi (es. indennità di avviamento) e delle attrezzature nella misura in cui non siano altrimenti e altrove riutilizzabili; dal lato del locatore la perdita della locazione a fronte della estrema difficoltà, se non impossibilità, di reperire un nuovo conduttore nella situazione attuale.

C) Non è tuttavia da escludersi l’ipotesi secondo la quale l’interesse alla locazione sia venuto meno per effetto dell’emergenza e ciò abbia comportato la sopravvenuta carenza di validità degli elementi del contratto (in particolare la causa, anche in considerazione della cd. “presupposizione”), in forza della quale possa essere imposta dal conduttore una modifica delle condizioni di pagamento del canone.

In tale caso è necessario che detti elementi siano però in qualche misura riconducibili alla sfera del locatore al momento della stipula del contratto. Insomma, si tratta a mio avviso di ipotesi piuttosto remote, di non facile dimostrazione in giudizio, il cui riconoscimento rimane estremamente aleatorio.

In altre parole non è possibile “sospendere” il rapporto e quindi il decorso del canone e degli accessori, mantenendo il diritto di riprendere l’esercizio della locazione una volta superati i divieti e i problemi contingenti ed eccezionali, salvo le considerazioni qui sopra espresse, che tuttavia non possono considerarsi decisive.

Ritengo quindi non vi siano i presupposti affinché i conduttori, nell’attuale situazione emergenziale, possano imporre la modifica, temporanea o meno, delle condizioni contrattuali, tranne la immediata risoluzione senza soggezione a penali.

Concludendo, appare sensato che il conduttore, il quale vede bloccata dall’emergenza in atto la propria attività e quindi l’utilizzo del bene condotto in locazione, rivolga (meglio se con l’assistenza di un avvocato) al locatore una proposta di revisione delle condizioni della locazione stessa (ammontare, sospensione, ecc., di canone e accessori), opponendo al locatore stesso la possibilità di risolvere immediatamente il contratto, il che in questo particolare e grave momento certo non è per quest'ultimo auspicabile, per la quale ragione ben potrebbe essere indotto a valutare e trattare una soluzione per così dire equa per entrambe le parti.

Avv. Roberto Guardì

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